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- 送心意
李霞老师
职称： 中级会计师
2025-11-15 15:10
您好同学，
一、增值税预缴政策
政策依据：
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（2016年第18号）
预缴时点：收到预收款时按3%预征率预缴。
纳税期限：取得预收款的次月申报期内按月申报。
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
明确房地产开发企业销售不动产的增值税处理原则。
二、土地增值税预缴政策
政策依据：
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）
预缴时点：项目竣工结算前转让房地产取得的收入需预缴。
预征率：
各地差异较大，例如：
上海市（沪府发〔2010〕34号）：
住宅均价低于区域上一年度均价的，预征率2%；
高于但不超过1倍的，3.5%；
超过1倍的，5%。
湖北省：普通住房1.5%、非普通住房3%、其他类型4%（可上下浮动0.5%）。
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）
明确预征土地增值税的适用范围及清算规则。
三、企业所得税预缴政策
政策依据：
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）
预缴规则：
企业销售未完工开发产品取得的收入，按预计毛利率分季（或月）计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
预计毛利率：
位于省、自治区、直辖市和计划单列市城区及郊区的项目，不低于15%。
四、附加税费政策
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于增值税营业税消费税实行汇总缴纳的补充通知》（财库〔2000〕18号）
附加税计算：
城市维护建设税：按实际缴纳的增值税、土地增值税的7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他地区）缴纳。
教育费附加：3%；地方教育附加：2%（部分地区）。
五、其他注意事项
现房销售与预售区别：
现房销售（达到交付条件后）不预缴增值税，直接按适用税率纳税（参考湖北国税《营改增问题集》）。
保障性住房：
政府廉租房、公共租赁住房等保障性住房，部分地方暂停预征土地增值税（如湖北省）。
建议操作
增值税：按18号公告计算预缴，并开具“不征税”普通发票。
土地增值税：根据所在地预征率
企业所得税：按31号文规定的预计毛利率分季预缴，完工后清算调整。
附加税：以实际缴纳的增值税、土地增值税为基数，按所在地税率计算。
政策文件获取方式
国家税务总局官网：搜索公告文号（如2016年第18号、70号、31号）。
知识产权认证证书
粤公网安备 44030502000945号
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