选项A：企业房屋交换，双方房屋产权都发生了转移，所以要征收土地增值税； 选项BC：将房产赠与直系亲属，或者通过非营利社会团体、国家机关，将房产赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为，不征土地增值税； 选项D：房地产在抵押期间并没有发生权属的变更，因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。