请问老师，房开公司开始卖房后，土地使用税是怎么计算缴纳的？谢谢

朴老师

职称：会计师

2024-10-29 10:30

房地产开发公司开始卖房后，土地使用税的计算缴纳方式如下：
一、纳税义务时间的确定
一般规定
房地产开发企业应自取得建造商品房用地土地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地使用税。
但对于何时终止纳税义务，通常以房屋交付使用或购房者办理房屋产权登记的时间为节点。
二、计算方法
计算公式
年应纳税额 = 实际占用土地面积 × 适用税额。
实际占用土地面积通常以土地使用证上确定的面积为准。适用税额根据土地所在地的等级确定不同的标准。
卖房后的调整
当房地产开发企业开始卖房后，随着房屋的销售，其实际占用的土地面积逐渐减少。可按已销售房屋的建筑面积占总可售建筑面积的比例，来扣减应税土地面积。
例如，某房地产开发项目总占地面积为 10000 平方米，总可售建筑面积为 50000 平方米。已销售房屋建筑面积为 20000 平方米。则可扣减的土地面积为：20000÷50000×10000 = 4000 平方米。剩余应纳税土地面积为 10000 - 4000 = 6000 平方米。再按照适用税额计算应纳税额

依然追问

2024-10-29 10:42

请问开始预收房款，是不是得先预缴增值税和土地增值税。那开始卖房后怎么计算增值税和土地增值税？

朴老师解答

2024-10-29 10:44

一、预收房款时的预缴规定
在开始预收房款时，一般需要预缴增值税和土地增值税。
预缴增值税：
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3% 的预征率预缴增值税。
预缴税额 = 预收款 ÷（1 + 适用税率或征收率）×3%。
预缴土地增值税：
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应按照规定预缴土地增值税。具体的预缴率各地可能有所不同，一般由各地税务机关根据当地情况确定。
二、开始卖房后增值税和土地增值税的计算
增值税计算：
一般计税方法下，应纳税额 = 当期销项税额－当期进项税额。
销项税额 = 销售额 × 适用税率。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，销售额为全部价款和价外费用扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额。
简易计税方法下，应纳税额 = 销售额 × 征收率。一般房地产老项目可以选择简易计税，征收率为 5%。
土地增值税计算：
土地增值税按照四级超率累进税率计算。
应纳税额 = 增值额 × 适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除系数。
增值额 = 房地产转让收入－扣除项目金额。
扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格等

依然追问

2024-10-29 10:46

扣除项目金额方面的成本费用。就是账上的开发成本的发生额，对？那增值税可以扣除项目金额？只有土地增值税才可以扣除？

朴老师解答

2024-10-29 10:47

一、关于扣除项目金额与开发成本的关系
在土地增值税计算中，扣除项目金额包括以下几方面：
取得土地使用权所支付的金额。
开发土地和新建房及配套设施的成本，这与账上的 “开发成本” 有一定关联，但不完全等同。开发成本一般包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。而土地增值税扣除项目中的开发成本需符合相关规定，且可能需要进行一些调整和审核。
开发土地和新建房及配套设施的费用。
与转让房地产有关的税金等。
二、增值税扣除项目金额
增值税的计算与土地增值税不同。增值税一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应纳税额 = 当期销项税额－当期进项税额。可以扣除的项目主要是进项税额，如购进建筑材料、设备等取得的增值税专用发票上注明的税额等。
三、总结
并非只有土地增值税才可以有扣除项目金额，增值税也有可扣除的进项税额等项目。但两者扣除的范围和计算方法不同。同时，土地增值税扣除项目中的成本费用与账上的开发成本发生额有联系但不完全一致，需按照土地增值税的相关规定进行确定和计算。

依然追问

2024-10-29 10:49

土地增值税的相关扣除规定进行确定和计算。有相关的文件？在前期工作中需要注意哪些？

朴老师解答

2024-10-29 10:54

计算土地增值税时的扣除项目及相关规定主要依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等文件。以下是土地增值税扣除项目的相关规定：
取得土地使用权所支付的金额：指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。包括以出让方式取得土地使用权的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的支付的地价款。
开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）：指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，具体包括：
土地征用及拆迁补偿费：如土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费：例如规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平” 等支出。
建筑安装工程费：以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑工程安装费。
基础设施费：包含开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费：指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用：是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，如工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）：指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。其中，利息支出分两种情况确定扣除：
凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在 5% 以内计算扣除（具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定）。
财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
与转让房地产有关的税金：指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
财政部确定的其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计 20% 的扣除。但对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。
旧房及建筑物的评估价格：税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。旧房及建筑物的评估价格是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。