老师，我看了一下您的关于商品方返租方式的会计处理。我想请问一下，这样处理的话，是不是相当于在销售和租赁环节确认了两次收入，然后在返租给购房人时，再计入“其他业务支出”。但一般情况下，返租时个人购房者是不可能提供发票的，这样相当于无形中多了一道租赁的税金，如果在返租时再由公司去代开个人租赁发票，这部分税金又是由公司承担了。

相信老师 追问

2024-06-09 17:33

上周我请教的一个问题，就是关于房开公司返租确认的问题。当时老师给我的答复是：销售时按合同价格全额计收入，同时确认“递延收益”，在实际返租时冲减“递延收益”。我想请问的是，这样实操可行吗？对于返租时冲减的“递延收益”部分，可以单独开发票吗，销项税可以同时冲减吗？比如销售时确认的“递延收益”是8万元，可能分三次返租，第一次返2.8万，这部分可以单独开红字发票吗？

廖君老师 解答

2024-06-09 17:35

您好，不可以的，2个业务要分别确认收入交增值税
1、房地产公司销售不动产时做收入处理（按新项目现房销售）
借：银行存款
贷：主营业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
同时，结转成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
2、房地产公司转租不动产（按新资产），取得租金时
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
3、返租支付给购房者商定的租金
借：其他业务支出
应交税费—应交增值税（进项税额）
贷：银行存款

相信老师 追问

2024-06-09 17:41

在实际营销过程中，租赁方可能是房开公司自己内部的公司，返租款直接就抵了房价的一部分。这样相当于没有返现给客户，这样分三步处理，会计的日常工作做起来估计难度很大。有的会计直接计入民管理费用，这样会不会存在调增的风险？

廖君老师 解答

2024-06-09 17:41

您好，风险大的，因为税款流失了

相信老师 追问

2024-06-09 17:46

实际营销中，相当于只是简单的签了份三方协议，并没有真正的各走各的账。承租方有可能只是一个内部的物管公司而已，在三方的交易过程中，没有体现各自开具的发票，资金流水，所以有些会计出于简便就直接计入了管理费用。

廖君老师 解答

2024-06-09 17:48

您好，能明白，没有协议税务可能查不出这2个交易，但记了管理费用没有发票也是要调增的

相信老师 追问

2024-06-09 18:24

好的，谢谢老师。   另外想咨询一下，我今天准备报考税务师，初次报名请问科目怎么搭配好。主要是觉得注册学习时间拉得太长，而且年纪这么大好不容慢慢的学注会，所以想等今年考完注会直接备考税务师。

廖君老师 解答

2024-06-09 18:37

朋友您好，我是这样报名的 
税法（一） 税法（二）涉税服务实务   这3门课有交集
财务与会计  涉税服务相关法律  这2门一起考

相信老师 追问

2024-06-09 18:39

今年9月初备考的话，报哪几门合适

廖君老师 解答

2024-06-09 18:43

您好，今年  财务与会计  涉税服务相关法律 
明年  税法（一） 税法（二）涉税服务实务 
因为先考难的

相信老师 追问

2024-06-09 18:49

是一年一考吗？

廖君老师 解答

2024-06-09 18:49

您好，是的，一年考一次
2023税务师考试时间公布
2023年11月18日、19日

相信老师 追问

2024-06-09 18:53

2个月时间备考两科时间够吗，只有晚上大概2个小时学习时间。

廖君老师 解答

2024-06-09 18:54

您好，不够，税务师也不是这么简单的

相信老师 追问

2024-06-09 19:03

那如果现在直接放弃CPA，直接备考税务师的话，备考两科够了吧？

廖君老师 解答

2024-06-09 19:07

哦哦，也在备考CPA呀，那我们选科目知识点重叠的部分
我产是8月准备的，3个月2门课每天有5小时学习

相信老师 追问

2024-06-09 19:10

这样说的话CPA直接放弃了，专门备考税务师，两科时间够了吧？

廖君老师 解答

2024-06-09 19:13

您好，不要放弃呀，一起考，证多不压身

相信老师 追问

2024-06-09 19:15

感觉学不完，会计学起来就够累了，还要加税法两科。

廖君老师 解答

2024-06-09 19:15

哦哦，那先考税务师也行，慢慢考，考证特别辛苦，我是过来人