老师小规模纳税人购买房产怎么交增值税、土增税，计据依据怎么算

郭老师 解答

2023-02-23 10:21

每年持有的时候需要缴纳房产税和土地使用税。

zym 追问

2023-02-23 10:45

那我销售呢？我买了好几套，准备装修装修销售

郭老师 解答

2023-02-23 10:45

你们单位是房地产的吗？

郭老师 解答

2023-02-23 10:46

增值税、附加税、印花税、土地增值税、所得税。

zym 追问

2023-02-23 10:46

不是，就是领导看这个小项目挺好的，有升值空间，想买完装修好卖出去，我要销售交哪些税，怎么交

郭老师 解答

2023-02-23 10:47

你好，你是一般纳税人还是小规模的？

zym 追问

2023-02-23 10:48

我有两个公司，一个是一般纳税人，一个是小规模

郭老师 解答

2023-02-23 10:50

小规模的5%一般纳税人的9%。如果你是今年买来销售。
如果一般纳税人他是小型微利企业的情况下，附加税6%，印花税万分之五减半
企业所得税根据利润，
土地增值税按照这个

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，按照超率累进税率计算应纳税额，其应纳税额有以下两种计算方法：
1.分步计算法，即按照每一级距的土地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次土地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。其计算公式为：
应纳税额=∑(每一级距的土地增值额×适用税率)
这种分步计算法计算过程比较繁琐，因此，在实际工作中，一般采用速算扣除法，以简化计算过程。
2.速算扣除法，即按照增值额乘以适用税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算应纳税额。具体计算公式如下：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的：
土地增值税税额=增值额×30%
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(4)增值额超过扣除项目金额200%的：
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
上述公式中的5%、15%、35%均为速算扣除系数。
(2)计算程序
1.计算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项目金额。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2.计算增值额。
增值额=转让收入额-扣除项目金额
3.计算增值额占扣除项目金额的比重(以下简称“增值率”)。
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
4.依据增值率确定适用税率。
5.依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算

zym 追问

2023-02-23 10:57

老师你说土增很详细，可是我还是不太明白，我先一项项请教您。第一小微的问题，您说我这些房产总值超过5000万了，是不是就不是小微了。第二，增值税计税依据的问题，我按小规模交增值税，是不是就是销售额乘以5%，没有什么扣除项。我要是按一般纳税人交增值税，按9%是不是有扣除项还，差额征税。

郭老师 解答

2023-02-23 10:58

你好，对的，是的，你的资产合计超过了五千万，就不属于小型微利企业。

郭老师 解答

2023-02-23 10:58

第二个对的是的是这么做的，如果是一般纳税人的话，是销项减去进项，按照这个来交。

zym 追问

2023-02-23 11:00

一般纳税人交这房产增值税有预缴吗？

郭老师 解答

2023-02-23 11:03

异地的需要预交，当地的不用。

zym 追问

2023-02-23 11:04

就是说我买房子在北京，公司在河北就得预缴是吗

郭老师 解答

2023-02-23 11:06

对的，是的，是这么做的。

zym 追问

2023-02-23 11:07

还有您说我要是小规模，我这批房子要是分月卖出去，什么进候确认收入呢，不会一次都卖出去。我在这当中会不会转成一般纳税人。因为这些房子金额挺大的

郭老师 解答

2023-02-23 11:16

你好，销售出去的当月确认收入。

zym 追问

2023-02-23 11:17

那我要每月收入超过500万，会不会升成一般纳税人

郭老师 解答

2023-02-23 11:19

会的
主营业务是这个需要转一般纳税人