房地产开发企业，在预收房款和收到按揭款，不是应该挂在预收账款科目下，可是我看了实操，都确认收入了？不是交房时，工程验收后，准备交房时在结转到开发产品，在转至主营业务收入？

你好，是的，必须在交房了才确认收入。

你好，你的理解是对的，需要交房才确认收入。

房地产企业收入确认的具体条件应该包括以下四个方面： 　　1、工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件； 　　2、已通知买方接收房屋，并且将结算账单提交买方取得买方认可； 　　3、与实测面积相对应的房款已经确定，发票开出，收到价款或者取得支付款的承诺函； 　　4、商品房屋的成本已经实际发生，并且可以可靠计量，公共配套设施成本支出可以合理预估。

不可以这样的。价款是价款，税金是税金。

一、会计处理 当前会计处理出现矛盾的是房地产企业多认为取得土地使用权实际支付的土地价款应当作为土地的实际成本，主张实际收到的土地出让金等土地返还款直接冲减土地成本。而另一种观点认为这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号——政府补助(2006)》的规定来处理。企业按照“招拍挂”确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据计入土地受让成本，另外政府给予的返还从票据上来说并不是原票据的折让冲回，开具的多是其它名目的财政返还。所以房地产企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本处理。 根据《企业会计准则第16号——政府补助(2006)》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然企业从政府取得的土地返还款符合这一性质，应当作为政府补助处理。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。 与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。根据《企业会计准则第16号——政府补助(2006)》第七条的规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。 与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助，根据《企业会计准则第16号——政府补助(2006)》第八条的规定，与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理： (一)用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。 (二)用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。 房地产企业取得土地主要是用于开发，其土地成本构成存货的一部分，取得的土地返还款属于已经发生的相关费用。所以会计处理上直接计入当期损益比较妥当，并且与企业所得税处理可以保持一致。 根据《企业会计准则应用指南——会计科目和主要账务处理》的规定：确认的政府补助利得，借记“银行存款”、“递延收益”等科目，贷记“营业外收入”。 因此，房地产企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予奖励款，应视与资产还是收益相关的政府补助，按上述规定核算，最终计入当期损益(营业外收入)，而不是冲减“开发成本”。