我现在项目完工了要给业主开发票办证，我存在营改增前和后的收入，没开过发票都是收据，我现发票该怎么开？营改增前的营业税已预缴了，后的增值税按3%也预缴了，现要办证需开正式发票，房地产开发企业未完工前都是按预收先预缴税款，怎么做

你直接税局领取发票，预收款，可以专门开具预售款项发票。

预收款方式销售自行开发的商品房，预缴增值税的计算方式等于:预收款/（1+0.05）*0.03

　《增值税预缴税款表》填写说明： 　一、本表适用于纳税人发生以下情形按规定在国税机关预缴增值税时填写。 　　（一）纳税人（不含其他个人）跨县（市）提供建筑服务。 　　（二）房地产开发企业预售自行开发的房地产项目。 　　（三）纳税人（不含其他个人）出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产。 　　二、基础信息填写说明： 　　（一）“税款所属时间”：指纳税人申报的增值税预缴税额的所属时间，应填写具体的起止年、月、日。 　　（二）“纳税人识别号”：填写纳税人的税务登记证件号码；纳税人为未办理过税务登记证的非企业性单位的，填写其组织机构代码证号码。 　　（三）“纳税人名称”：填写纳税人名称全称。 　　（四）“是否适用一般计税方法”：该项目适用一般计税方法的纳税人在该项目后的“□”中打“√”，适用简易计税方法的纳税人在该项目后的“□”中打“×”。 　　（五）“项目编号”：由异地提供建筑服务的纳税人和房地产开发企业填写《建筑工程施工许可证》上的编号，根据相关规定不需要申请《建筑工程施工许可证》的建筑服务项目或不动产开发项目，不需要填写。出租不动产业务无需填写。 　　（六）“项目名称”：填写建筑服务或者房地产项目的名称。出租不动产业务不需要填写。 　　（七）“项目地址”：填写建筑服务项目、房地产项目或出租不动产的具体地址。 　　三、具体栏次填表说明： 　　（一）纳税人异地提供建筑服务 　　纳税人在“预征项目和栏次”部分的第1栏“建筑服务”行次填写相关信息： 　　1．第1列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)。 　　2．第2列“扣除金额”：填写跨县（市）提供建筑服务项目按照规定准予从全部价款和价外费用中扣除的金额(含税)。 　　3．第3列“预征率”：填写跨县（市）提供建筑服务项目对应的预征率或者征收率。 　　4．第4列“预征税额”：填写按照规定计算的应预缴税额。 　　（二）房地产开发企业预售自行开发的房地产项目 　　纳税人在“预征项目和栏次”部分的第2栏“销售不动产”行次填写相关信息： 　　1．第1列“销售额”：填写本期收取的预收款（含税），包括在取得预收款当月或主管国税机关确定的预缴期取得的全部预收价款和价外费用。 　　2．第2列“扣除金额”：房地产开发企业不需填写。 　　3．第3列“预征率”：房地产开发企业预征率为3%。 　　4．第4列“预征税额”：填写按照规定计算的应预缴税额。 　　（三）纳税人出租不动产 　　纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息： 　　1．第1列“销售额”：填写纳税人出租不动产取得全部价款和价外费用(含税)； 　　2．第2列“扣除金额”无需填写； 　　3．第3列“预征率”：填写纳税人预缴增值税适用的预征率或者征收率； 　　4．第4列“预征税额”：填写按照规定计算的应预缴税额。

你好！按规定是需要的

根据《企业所得税法》的规定，房地产开发企业预售房屋预收房款预缴土地增值税的计税依据是：预售房屋预收房款，即按照预售房屋总价收取客户购买预售房屋的定金、款项或其他抵偿款项，应按照预售房屋总价的3%提取土地增值税。 拓展知识：根据《企业所得税法》，房地产开发企业出售房屋预收房款，应按照房屋总价的1%提取增值税；出租土地，应按照租赁期限收取的租金的10%提取土地增值税。 应用案例：某房地产开发企业购买了一块土地，并开发建设了一栋20层的高楼，预售房屋总价200万元，该企业应该提取土地增值税6万元，即按照预售房屋总价的3%提取土地增值税。