老师土地增值税的计算公式，详细解答一下扣除项

房地产开发费用的扣除项目：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。



扩展资料：

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

（一）对于新建房地产转让

1、取得土地使用权所支付的金额，具体包括：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。（主要是契税）

2、房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，具体包括：

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费用等

3、房地产开发费用，不按实际发生扣除，计算扣除，具体规定：

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额和加息、罚息不能作为开发费用扣除。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：
房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

4、与转让房地产有关的税金

（1）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）

（2）非房地产开发企业：扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加）。

5、财政部规定的其他扣除项目（只有适用房地产开发企业）

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%