我是自产自销的的企业，往出租厂房，大约金额 200万，一般纳税人企业，请问增值税所得税怎么算

董孝彬老师 解答

2026-05-04 11:19

您好，1、增值税：关键看厂房取得时间，依据是财税〔2016〕36号、国家税务总局公告2016年第16号。如果是2016年4月30日前自建/取得的，可选择简易计税5%，不含税收入=2000000÷1.05≈1904762元，应交增值税=1904762×5%≈95238元；如果是2016年5月1日后自建/取得的，适用一般计税9%，不含税收入=2000000÷1.09≈1834862元，销项税额=1834862×9%≈165138元，实际交多少要看当期有多少进项税可以抵扣。

2、企业所得税：按不含税租金收入并入当年收入总额，减去厂房折旧、维修费、缴纳的增值税及附加、房产税、印花税等相关成本和费用后的净额，再乘以适用税率（通常25%，符合小微企业条件按优惠税率）。依据是《企业所得税法实施条例》第十九条、国税函〔2010〕79号。若合同是跨年且一次性收了多年租金，可申请在租赁期内分期均匀计入各年度收入，避免单年利润过高多交税。

3、其他必缴小税种：房产税从租计征12%，按不含税租金算（简易计税下约1904762×12%≈228571元，一般计税下约1834862×12%≈220183元）；印花税按财产租赁合同0.1%贴花，按合同金额2000000×0.1%=2000元。

37 追问

2026-05-04 11:21

所得税能混合计算不？比如鸡蛋销售亏损100万，可以抵扣租金厂房的所得税不

董孝彬老师 解答

2026-05-04 11:26

可以抵的，自产鸡蛋销售亏100万，能直接冲减厂房租金的盈利，整体合并算企业所得阁，不用分开单独计税

37 追问

2026-05-04 11:27

抵完后，盈利用交所得税不

董孝彬老师 解答

2026-05-04 11:39

您好，盈利当然要交所得税的哦

37 追问

2026-05-04 11:40

不免税是吧？我怎么感觉应该更免税业务分开呀？

董孝彬老师 解答

2026-05-04 11:48

您好，是的，您说得对，是得分开

37 追问

2026-05-04 12:45

那我房屋租赁的的成本能拿哪些抵扣？金额太大了主要，应纳税所得额都超过300万了，所得税都是25了！？！机械设备的折旧能抵么？

董孝彬老师 解答

2026-05-04 12:58

您好，能抵，把利润压到300万以内

37 追问

2026-05-04 15:29

意思是
与免税收入无关的折旧，成本，费用都可抵租金收入？这样理解对不？

董孝彬老师 解答

2026-05-04 15:33

您好，对对，就是这么理解的