一般纳税人，制造业企业，成本模式下的投资性房产地的财务处理（包含但不限于：折旧、收租、开票等）

董孝彬老师 解答

2026-02-12 16:27

您好，一般纳税人制造业企业，成本模式下投资性房地产账务处理（重点）： 为赚租金或资本增值而持有，能单独计量和出售的房地产，如已出租的建筑物。初始计量按取得时实际成本入账，外购时借：投资性房地产—厂房，贷：银行存款；自建完工时借：投资性房地产—厂房，贷：在建工程。后续计量中，建筑物折旧年限≥20年，当月增加次月提，借：其他业务成本，贷：投资性房地产累计折旧；减值损失一经计提不得转回，借：资产减值损失，贷：投资性房地产减值准备。租金收入按权责发生制确认，预收时借：银行存款，贷：预收账款，分期确认时借：预收账款，贷：其他业务收入 租金不含税额，贷：应交税费—应交增值税（销项税额） 租金不含税额×0.09，开票为9%税率，价税分离。  

用途转换（成本模式）时，自用转投资：借：投资性房地产—厂房 原值，借：累计折旧 原累计折旧，借：固定资产减值准备 原减值，贷：固定资产 原值，贷：投资性房地产累计折旧 原累计折旧，贷：投资性房地产减值准备 原减值；投资转自用做上述反向分录。处置时，收款借：银行存款 处置价，贷：其他业务收入 处置价÷1.09，贷：应交税费—应交增值税（销项税额） 处置价÷1.09×0.09；结转成本借：其他业务成本 原值-累计折旧-减值，借：投资性房地产累计折旧，借：投资性房地产减值准备，贷：投资性房地产—厂房 原值。  

报表列报中，资产负债表中以“成本-累计折旧-减值”净额列示，利润表“其他业务成本”含折旧、减值，“其他业务收入”含租金，附注披露种类、金额、计量模式、折旧摊销及减值情况。税会差异为税法房屋最低折旧年限20年，会计年限可自定，与税法不同需纳税调整。

米奇叮当 追问

2026-02-12 17:09

投资性房地产累计折旧，是增加在投资性房产的二级科目吗

董孝彬老师 解答

2026-02-12 17:11

不是的，投房累计折旧是一级科目，这是投房的备抵科目