董孝彬老师，交房时确认收入，具体怎么操作，我是房地产新手，给我讲祥细点，谢谢老师

朴老师

职称：会计师

2026-01-14 09:32

分步骤给你发上，之前有学员问总结过，你看看
假设：一套房含税总价 109 万元，已预收全款，对应单位成本 65 万元，预缴增值税 3 万元、附加税 0.36 万元。
步骤 1：交房前准备（基准日核对）
台账核对：整理《交房清单》，匹配客户姓名、房号、合同金额、已收房款、对应开发产品成本。
成本结转：项目完工后，将 “开发成本” 结转至 “开发产品”，分录：
借：开发产品 —XX 项目（XX 栋 XX 室） 650,000
贷：开发成本 — 土地 / 建安 / 配套等（明细） 650,000
税费核对：整理预缴增值税、附加税、土地增值税台账，准备抵扣。
步骤 2：交房时确认收入与销项税
核心是将 “合同负债 / 预收账款” 结转收入并计提销项税，分录：
借：合同负债 / 预收账款 — 客户 XXX 1,090,000
贷：主营业务收入 —XX 项目销售收入 1,000,000（1,090,000÷1.09）
贷：应交税费 — 应交增值税（销项税额） 90,000（1,000,000×9%）
步骤 3：同步结转对应销售成本
按该套房屋单位成本结转，分录：
借：主营业务成本 —XX 项目销售成本 650,000
贷：开发产品 —XX 项目（XX 栋 XX 室） 650,000
步骤 4：税费清算（抵扣预缴，计提剩余税费）
抵扣预缴增值税，分录：
借：应交税费 — 应交增值税（销项税额抵减） 30,000
贷：应交税费 — 预交增值税 30,000
计提附加税（城建税 7%+ 教育费附加 3%+ 地方教育附加 2%，合计 12%），剩余增值税 6 万元对应的附加税 0.72 万元，扣除已预缴 0.36 万元，补提 0.36 万元，分录：
借：税金及附加 3,600
贷：应交税费 — 应交城建税 2,520（60,000×7%）
贷：应交税费 — 应交教育费附加 1,080（60,000×3%）
计提土地增值税（按当地预征率或清算口径），分录：
借：税金及附加 — 土地增值税（按计算金额）
贷：应交税费 — 应交土地增值税
企业所得税：期末按 “收入 - 成本 - 税金及附加 - 期间费用” 计算应纳税所得额，计提所得税。
步骤 5：开票与凭证归档
开具 “不征税发票” 换开 “增值税专用 / 普通发票”，税率 9%，备注项目名称、房号。
归档资料：《房屋交接单》《交房清单》《发票记账联》《开发产品成本计算表》《税费缴纳凭证》，留存备查。

对于房地产购买方影响房地产设计的能力有限（如仅能对基本设计方案做微小变动）的，公司按照《企业会计准则第14号－收入》中有关商品销售收入确认的原则和方法，并结合公司房地产销售业务的具体情况确认相关的营业收入。销售开发产品在同时满足下列条件时： 1、公司确认销售房地产开发产品收入，房产完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，且相关开发项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量 2、分期收款销售开发产品，在同时满足下列条件时，公司按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额，房产完工并验收合格，签订了分期收款销售合同并履行了合同规定的义务，相关的经济利益很可能流入，且相关开发项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量。应收的合同或协议价款与其公允价值间的差额，在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益。 3、出售自用房屋在同时满足下列条件时，公司确认销售收入，自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入；且相关房屋的成本能够可靠地计量。 4、代建房屋和工程业务在同时满足下列条件时，公司采用完工百分比法确认代建房屋和工程业务营业收入，代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同，与代建房屋和工程相关的经济利益能够流入企业，代建房屋和工程的完工进度能够可靠地确定；且代建房屋和工程有关的成本能够可靠地计量。 5、出租物业按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在相关租金已经收到或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现

2019-06-24 11:39:31

确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产‚其收入按下列方法和顺序确认：　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2017-05-25 03:20:09

同学，你好在收到预收款时，即产生纳税义务。符合收入确认条件时，确认收入并结转成本。收到房屋销售款，只有销售出去，才能从“资产”转为收入。结转成本一般按月、季、年期末统计。

2021-11-24 10:47:18

(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方; 　　(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制; 　　(三)与交易相关的经济利益能够流入企业; 　　(四)相关的收入和成本能够可靠地计量。房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行。“

2017-11-24 18:24:51

你好，同学。房地产企业是在交房时确认的

2020-01-02 19:22:50

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