房开企业开发商品房，采用增值税一般计税方法，采用土地价款销项税抵减计算增值税。 那么在土地增值税清算业务中，回迁房确认土地征用及拆迁补偿费开发成本时，是直接用销售房屋取得的全部价款除以1+9%计算得出成本，还是要考虑销项税额抵减来确认土地征用及拆迁补偿费成本呢？

董孝彬老师 解答

2025-12-23 18:23

您好，1. 回迁房在土地增值税清算中，土地征用及拆迁补偿费开发成本，按销售房屋取得的全部价款除以1+9%计算，即不含增值税金额确认成本。 
2. 比如：含税价款1110万元，成本=1110÷1.09≈1018.35万元。  
3. 土地增值税清算收入，要按含税价款÷1.09算出不含税收入后，再加回土地价款抵减的销项税额。公式：清算收入=含税价款÷1.09+土地价款×9%。不能直接用含税价款÷1.09且不调增。  
4. 增值税土地价款抵减只影响增值税，不影响土地增值税成本确认。  
5. 扣除的税金不含增值税，可扣城建税、教育费附加等。  
6. 留存回迁协议、作价文件等资料备查，

115757789 追问

2025-12-23 20:50

土地增值税清算业务中，已缴纳的税金及附加怎么在普通住宅和非普通住宅分摊

董孝彬老师 解答

2025-12-23 21:03

 同学您好，很高兴为您解答，请稍等

董孝彬老师 解答

2025-12-23 21:29

对不起，我不是估计这么晚回复，学堂的网一直在打转，其他网页是正常的