企业捐赠不动产税务处理

企业捐赠不动产税务处理

一、增值税相关规定：

1、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号 ）第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：

（一）将货物交付其他单位或者个人代销；

（二）销售代销货物；

（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；

（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；

（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；

（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；

（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；

（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

2、“营改增”试点规定视同销售服务、无形资产或者不动产。

根据财税（2016）36号文件 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

因此，一般情况下企业捐赠不动产，增值税上应视同销售处理。

二、企业所得税

《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税﹝2014﹞116号）第一条规定，居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

从上述政策可以看出，不动产对外投资行为要确认非货币性资产转让所得，考虑到投资方没有货币资金缴税，规定了可以按5年分摊的政策。

企业捐赠不动产其他小税种的处理

一、土地增值税   

（一）原政策：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税﹝1995﹞48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税﹝2006﹞21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。     

从上述文件可以看出，非房地产开发企业用房地产投资于非房地产开发企业暂免征收土地增值税。   

（二）现行政策：《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税﹝2015﹞5号）第四条规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。第八条规定，本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字﹝1995﹞48号）第一条、第三条，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税﹝2006﹞21号）第五条同时废止。    

从上述政策可以看出，原暂不征收土地增值税的政策废止了，新政策规定只有在改制重组的情况下投资才暂不征收土地增值税，但是该政策一般的企业很难采用，因为没有列出具体情形，什么属于改制重组也是模糊概念。单纯的投资行为无法享受不征收土地增值税的政策。

四、契税

《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第八条规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。    

从上述政策可以看出，不动产对外投资行为，受让方应当缴纳契税。

五、印花税

《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十条“产权转移书据”税目中，“财产所有权”的转移书据的征税范围，指经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。《印花税暂行条例施行细则》（财税字﹝1988﹞第225号）第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。

从上述政策可以看出，虽然投资合同不属于征税合同，但是由于涉及到不动产所有权的转移，所以应当按照“产权转移书据”缴纳印花税。

企业捐赠不动产税务处理，上文从增值税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税等各税种为大家系统进行了梳理。喜欢的同学请转发收藏点赞吧。会计学堂还有相关的实务课程，请大家登录了解吧！