送心意

董孝彬老师

职称: 中级会计师

2026-09-12 15:48

 同学您好,很高兴为您解答,请稍等

董孝彬老师 解答

2026-09-12 15:51

您好,为什么土地成本5000要除以1.09
题目特别假设“计算增值税的销项税额抵减冲减相应的土地成本”,意思是:房地产公司一般计税卖房(税率9%),买地时支付的5000万土地款,税法允许它抵减增值税销项(即“差额征税”),抵减额 = 5000 ÷ 1.09 × 9%。这个抵减额在会计上要冲减土地相关成本。于是土地增值税认可的“取得土地使用权支付金额”= 原付土地款 − 被抵减的税额 = 5000 − 5000÷1.09×9% = 5000÷1.09 ≈ 4587.16万元。通俗讲:5000里有一部分被拿来抵了增值税,不能再当成本重复扣,所以土增税里只认“不含税”的土地成本,即除以1.09。普通题目若没这句话,则直接用5000。


收入(不含增值税)=12000。
扣除项:土地款4587.16;开发成本2000;开发费用(利息可证)=80+(4587.16+2000)×5%=409.36;税费60;房企加计20%=(4587.16+2000)×20%=1317.43。
扣除合计=4587.16+2000+409.36+60+1317.43=8373.95。
增值额=12000−8373.95=3626.05;增值率≈43.3%,适用税率30%。
应纳税额=3626.05×30%=1087.82万元,选B。

借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减)412.84
贷:开发成本——土地征用及拆迁补偿费 412.84

5000÷1.09×9%≈412.84,土地成本由5000降为4587.16
B,1087.82万元

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